So zahlen Sie Ihren Immobilienkredit schneller zurück und bleiben flexibel

  • Monatliche Gesamtbelastung durch Immobilienkredit senken
  • Restkredit am Ende der Zinsbindung sicher zurückzahlen
  • Bei unvorhergesehenen finanziellen Ausgaben flexibel bleiben
  • Volle Kontrolle durch laufendes Monitoring

Haben Sie einen Kredit für die Finanzierung einer Immobilie aufgenommen? Herzlichen Glückwunsch! Immobilienanlagen, sei es selbst oder fremd genutzt, gehören zu den Lieblingsanlagen der Deutschen.

Immerhin wohnen die Hälfte in einer eigenen Wohnung, gut 10% besitzen eine Wohnung als Anlage. 1,5 Millionen Mieter planen laut einer aktuellen Allensbach-Studie den Kauf einer Immobilie. Die Bild-Zeitung stellt fest: Mieten ist out – Eigenheim in. Bei den derzeit niedrigen Zinsen und unklaren Inflationserwartungen dürfte das auch in den meisten Fällen eine sinnvolle Anlage sein. Davon abgesehen fühlt es sich einfach gut an, in den eigenen vier Wänden zu wohnen.

Das veränderte Marktumfeld

Zinsentwicklung
Zinsentwicklung Baugeld mit 15 Jahre Zinsbindung (Quelle: FMH)

Das historisch einmalig niedrige Zinsumfeld macht nicht nur den Immobilienerwerb trotz steigender Preise erschwinglicher, es verändert auch die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung und ein paar goldene Regeln der Vergangenheit passen nicht mehr so richtig in die neue Zeit:

  • Die niedrigen Zinsen treiben die Immobilienpreise nach oben und führen in der Konsequenz zu immer höheren Krediten
  • Die niedrigen Zinsen und die flache Zinskurve ermöglichen langfristigere Zinsbindungen. War früher bei 10 Jahren Schluss, können heute Zinsen für 15, 20 oder noch mehr Jahre gesichert werden – aufgrund der historisch niedrigen Zinsen macht das grundsätzlich auch meist Sinn, davon Gebrauch zu machen
  • Aufgrund der niedrigen Zinsen und der daraus resultierenden niedrigen Annuität (die feste monatliche Rate aus Zins und Tilgung) wird bis zum Ablauf der Zinsbindung fast nie der komplette Kredit getilgt, fast immer bleiben noch ordentliche Beträge offen, die dann entweder umgeschuldet werden müssen oder am besten vollständig getilgt werden können
  • Aufgrund der niedrigen Zinsen wirken sich Sondertilgungen bei weitem nicht mehr so stark auf die Kreditlaufzeit aus wie in den Zeit hoher Zinsen

Neue Tilgungsstrategien

Vor diesem Hintergrund ergeben sich ganz neue Strategien, die Tilgung des Kredits zu gestalten. Galt früher noch, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu vereinbaren und über weitere Sondertilgungen möglichst schnell den Kredit zu tilgen, so ergeben sich heute noch weitere Optionen, die deutlich lukrativer sein können: da die erwarteten Renditen einer Kapitalmarktanlage oft deutlich höher liegen als die mit der Bank vereinbarten Kreditzinsen, kann es Sinn machen, frei verfügbare Mittel am Kapitalmarkt anzulegen statt sie zur Tilgung zu nutzen. Getilgt wird dann mit dem angesparten Geld am Ende der Zinsbindung auf einen Schlag.

Die Rückzahlung Ihres Darlehens über den Kapitalmarkt kann aus zwei Gründen lukrativ sein:

Sie müssen unterm Strich deutlich weniger aus der eigenen Tasche tilgen, denn der Kapitalmarkt hilft Ihnen dabei: Wer z.B. über 15 Jahre eine voraussichtliche Restschuld von 200.000 € tilgen will, müsste über Sondertilgungen ca. 980 € im Monat bei Seite legen (1,8% p.a. Darlehenszins angenommen). Spart er das Geld stattdessen über den Kapitalmarkt, würden 880 € ausreichen (angenommene Kapitalmarktrendite nach Kosten: 4% p.a., Kapitalerträge voll versteuert). Für viele Kreditnehmer ist der Unterschied sogar noch größer, da sie z.B. einen noch nicht ausgenutzten Freistellungsauftrag nutzen können und damit weniger Kapitalertragssteuer zahlen. Oder weil sie gemäß ihrem Kreditvertrag gar keine so hohen Sondertilgungen vornehmen dürfen. Im Regelfall sind Sondertilgungen auf 5% im Jahr begrenzt und verfallen mit Ablauf des Jahres.

Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft die mögliche Reduktion der Tilgungsleistung bis zum Ende der Zinsbindung für eine offene Restschuld von 200.000 € in Abhängigkeit der Restlaufzeit und Ihres Darlehenszinses:

Darlehenszins/
Restlaufzeit
10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre

1,20%

17.800

1,50%

15.200

21.900

28.220

1,80%

12.700

18.000

23.200

2,10% 10.200 14.250

18.240

Eine Ersparnis von 10-25 tausend Euro bis zum Ende der Zinsbindung sind also durchaus drin – bei eher konservativen Annahmen (4% Kapitalmarktrendite, volle Versteuerung der Kapitalerträge, volle Tilgungsmöglichkeit als Alternative).

Man kann das ganze natürlich auch anders herum betrachten: wenn Sie z.B. monatlich im Schnitt nur 500 € sparen können, dann würden Sie über 15 Jahre ca. 102.000 € von den 200.000 € tilgen, hätten also immer noch knapp 100.000 € umzuschulden. Über den Kapitalmarkt hätten Sie bei gleicher Sparleistung nach 15 Jahren voraussichtlich einen Betrag von ca. 114.000 € angespart. Sie müssten also nur noch ca. 86.000 € umschulden.

Vielleicht noch wichtiger: Sie haben gleichzeitig eine deutlich höhere Flexibilität:  wir betrachten hier sehr lange Zeiträume, in denen viel Unvorhergesehenes geschehen kann. Was machen Sie, wenn Sie in fünf Jahren eine große Sonderausgabe tätigen müssen, zum Beispiel weil sie kurzfristig ein neues Auto anschaffen oder eine Reparatur an ihrem Haus durchführen müssen? Dann bleibt Ihnen unter Umständen nichts anderes übrig, als einen neuen – sicherlich deutlich teureren – Kredit aufzunehmen. Oder wenn sie überraschend vorübergehend arbeitslos werden.  In diesem Fall wird Ihnen noch nicht einmal irgendjemand einen Kredit gewähren.  Jetzt hilft es ihnen auch nicht, dass Sie bereits einen größeren Teil ihres Immobilienkredites getilgt haben.  Haben sie sogar hohe fixe Tilgungsraten mit Ihrer Bank vereinbart, bleibt Ihnen nichts anderes übrig als mit der Bank über eine vorübergehende Reduzierung der Raten zu verhandeln.  Ganz anders, wenn Sie das Geld am Kapitalmarkt angespart haben statt zu tilgen. Darauf können Sie im Notfall jederzeit zurückgreifen – ohne größere zusätzliche Kosten und ohne jemanden zu fragen.
Wenn Sie außerdem eine geringere feste monatliche Tilgung mit Ihrer Bank vereinbaren, sind sie auch bezüglich ihrer monatlichen Ausgaben flexibler. Sie können dann zum Beispiel, wenn Sie im Sommer in den Urlaub fahren mal weniger sparen und gleichen das durch ein 13. Monatsgehalt oder eine Steuerrückerstattung aus. Flexibilität ist über einen solchen langen unvorhersehbaren Zeitraum einfach Trumpf!

Die Risiken

Es gibt natürlich einen berechtigten Einwand: ist dieses Vorgehen nicht besonders riskant? Schließlich sind die Zinszahlungen auf den Kredit sicher, die Erträge am Kapitalmarkt aber nicht. Die Märkte schwanken mitunter sehr stark und man muss teilweise empfindliche Verluste hinnehmen, wie die letzte Finanzkrise gezeigt hat. Das ist absolut richtig, aber das tatsächliche Risiko ist vermutlich geringer als gemeinhin angenommen:

  • Langer Anlagehorizont: wir reden hier über Anlagezeiträume von 10 und mehr Jahren. Gerade für diese langen Zeiträume ist die Kapitalmarktanlage geeignet, da Sie genügend Zeit haben zwischenzeitliche Verluste wieder aufzufangen. Die erwartete Schwankungsbreite der durchschnittlichen jährlichen Rendite nimmt über Zeit deutlich ab. Dies ist auch nochmal sehr anschaulich im zweiten Teil dieses Blog-Artikels dargestellt: https://blog.vaamo.de/2017/08/04/das-richtige-mass-finden/
  • Sie profitieren zusätzlich vom sogenannten Cost-Average-Effekt: Da Sie nicht einen festen Geldbetrag einmalig anlegen, sondern regelmäßig ansparen, wirken sich die Schwankungen an den Kapitalmärkten weniger stark aus. Gehen die Kapitalmärkte runter, kaufen Sie in dem Moment günstiger ein. Natürlich kaufen Sie auch teurer ein, wenn die Märkte rauf gehen. Schwankungen werden dadurch ein stückweit ausgebügelt.
  • Außerdem ist der Abstand zwischen Kreditzinsen und erwarteter langfristiger Kapitalmarktrendite derzeit besonders groß. Selbst, wenn die Kapitalmarktrendite in den kommenden Jahren geringer ausfallen sollte als in unserer Beispielrechnung angenommen, wird sie mit hoher Wahrscheinlichkeit immer noch über Ihrem Kreditzins liegen.

Die Lösung

Vaamo hilft Ihnen, durch den Einsatz einer professionellen Vermögensverwaltung und ausgefeilter Technik, das Risiko noch weiter zu reduzieren:

  • Individuelles Portfolio auf Basis Ihres persönlichen Risikoprofils: im digitalen Dialog ermitteln wir das für Sie passende Portfolio und berücksichtigen dabei Ihre Risikotragfähigkeit und Ihre Risikopräferenz (hier können Sie das einfach mal unverbindlich ausprobieren: https://mein.vaamo.de/vv/riskAssessment)
  • Risk Management: wir überwachen aktiv die Schwankungen an den Märkten und reduzieren gegebenenfalls den Anteil risikobehafteter Anlagen in Ihrem Portfolio, wenn die Märkte sehr stark schwanken. Dadurch versuchen wir mögliche Verluste in solchen Marktphasen zu verringern
  • Tägliche Überwachung der Zielerreichung: unser System errechnet täglich, ob Sie Ihr Tilgungsziel voraussichtlich erreichen werden und zeigt Ihnen Lösungen auf falls dies nicht der Fall sein sollte. So können Sie täglich in unserer App sehen, ob die Zielerreichung wahrscheinlich ist. Sie haben also die volle Kontrolle und können ggf. frühzeitig gegensteuern. Sie haben also immer einen Überblick, welchen Betrag Sie zum Ende der Zinsbindung wahrscheinlich zur Verfügung haben.
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vaamo-App: Tilgungsziel jederzeit unter Kontrolle

Sie sehen: die Kombination aus langfristiger Anlage, Cost-Average-Effekt, professioneller Vermögensverwaltung und technischer Unterstützung durch die vaamo-App reduziert die mit dieser Tilgungsstrategie verbundenen Risiken erheblich.

Umfang der Tilgungsstrategie

Man kann die beschriebene Tilgungsstrategie in unterschiedlichem Umfang einsetzen:

  1. Sie verwenden nicht alle freien Mittel für Sondertilgungen, sondern legen einen Teil, zum Beispiel die Hälfte, am Kapitalmarkt an
  2. Sie machen gar keine zusätzlichen Sondertilgungen und fahren gegeben falls sogar Ihre laufende Tilgung auf das Mindestmaß herunter und sparen sämtliche freie Mittel am Kapitalmarkt an
  3. Sie vereinbaren mit der Bank, keinerlei laufende Tilgungen zu tätigen und sparen den kompletten Tilgungsbetrag am Kapitalmarkt an. Das wird nur gehen, wenn Sie das im Vorhinein mit der Bank verhandeln. Die Bank wird außerdem verlangen, dass Sie ihr das Portfolio als Sicherheit verpfänden.

Für wen ist eine solche Tilgungsvariante eher geeignet und für wen nicht?

  • Wenn die Restlaufzeit der Zinsbindung größer als 7 Jahre ist, ihre Darlehenszinsen unter 3% p.a. liegen und Sie bereit sind, ggf. zwischenzeitliche Verluste „auszuhalten“, sollten Sie sich mit dieser Tilgungsvariante ernsthaft beschäftigen.
  • Das gleiche gilt auch bei einem höheren Darlehenszins, wenn Sie alle Sondertilgungsmöglichkeiten sowieso schon voll ausnutzen und trotzdem nicht den kompletten Kreditbetrag innerhalb der Zinsbindung tilgen können.
  • Eher nicht geeignet ist diese Tilgungsvariante, wenn Ihr Darlehenszins deutlich über 3% p.a. liegt und Sie die Möglichkeit haben, Sondertilgungen vorzunehmen. Dann sollten Sie eher tilgen, da Ertrag und Risiko in einem ungünstigeren Verhältnis stehen bzw. die Tilgung sogar absolut günstiger ist.

Überzeugt? Dann starten Sie am besten gleich durch: wenn Sie schon vaamo-Kundin/-Kunde sind, einfach ein entsprechendes neues Sparziel definieren. Falls Sie noch keine vaamo-Kundin bzw. kein vaamo-Kunde sind, können Sie hier in 10-15 Minuten eine(r) werden:

Jetzt persönliche Anlagestrategie erhalten

Noch Fragen? Dann melden Sie sich gerne bei uns und wir besprechen Ihren persönlichen Einzelfall. Unter 069 3807 6632 stehen wir Ihnen (Mo-Fr, 9-18 Uhr) zur Verfügung. Darüber hinaus natürlich auch per E-Mail: service@vaamo.de

Sie haben gar keinen Immobilienkredit, kennen aber jemanden, der einen hat? Dann leiten Sie diesen Blogeintrag gerne weiter!

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Beim Geldanlagekonzept von vaamo handelt es sich um eine breit gestreute Anlage in Anteilen von Investmentfonds. Die Wertentwicklung von Investmentfonds kann Schwankungen nach oben und unten unterliegen. Im Extremfall besteht auch das Risiko eines kompletten Verlustes des angelegten Kapitals.

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