Ihre FAQ zu unserem Immobilienthema

Kürzlich haben wir an dieser Stelle aufgezeigt, dass es unter gewissen Voraussetzungen von Vorteil sein kann, seinen Immobilienkredit über den Kapitalmarkt zu tilgen. Statt jährliche Sondertilgungen zu leisten, investiert der Kreditnehmer die entsprechenden Beträge am Kapitalmarkt. Dadurch profitiert er langfristig von den meist deutlich höheren Erträgen im Vergleich zur aktuell oftmals geringen Zinsersparnis durch die Sondertilgungen. Folglich muss er nicht nur weniger aus der eigenen Tasche tilgen, sondern bleibt darüber hinaus auch noch flexibel für den Fall, dass er einen unvorhergesehenen Kapitalbedarf hat.

Das Thema ist auf großes Interesse gestoßen: der Beitrag gehört schon jetzt zu den Top 5-Beiträgen des vergangenen Jahres. Natürlich haben uns auch einige Fragen im Nachgang erreicht. Die wichtigsten möchten wir im Folgenden beantworten:

1. Warum sollte ich das überschüssige Geld nicht direkt in meine Tilgung stecken, dann bin ich schneller meine Schulden los, oder?

Wenn Sie noch einen Kredit mit höheren Zinsen haben, ist es grundsätzlich richtig, dass Sie möglichst schnell Ihren Kredit tilgen sollten. In der anhaltenden Niedrigzinsphase hat sich die Situation allerdings deutlich verändert. Wer in den letzten Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen hat, zahlt meist weniger als 3% und oftmals sogar weniger als 2% Zinsen pro Jahr. Wenn Sie statt einer höheren Tilgung oder der Sondertilgung das Geld am Kapitalmarkt anlegen, können Sie mit einer höheren Rendite als den Kreditzinsen rechnen. Dieses angesparte Geld können Sie nach Ende der Zinsbindung nutzen, um Ihren Kredit zurückzuzahlen. Beim Vergleich der Zinssätze sollte der Anleger aber auf jeden Fall nicht die Steuern vergessen: die Kapitalerträge müssen noch versteuert werden. Bei der Zinsersparnis handelt es sich bereits um eine Nettoersparnis. Hier sollte berücksichtigt werden, dass die Kapitalmarkterträge grundsätzlich unsicher sind, die Kreditzinsen allerdings fix.

2. Bedeutet das, dass ich einen Kredit aufnehme, um am Kapitalmarkt zu investieren?

Nein, das bedeutet es nicht. Der Verwendungszweck des Kredites besteht selbstverständlich weiterhin darin, Ihren Immobilienkredit abzubezahlen. Deshalb besteht das Ziel darin, mit dem erwirtschafteten Geld am Kapitalmarkt den Kredit am Ende der Zinsbindung zu tilgen.

3. Kann ich mein Aktiendepot als zusätzliche Sicherheit bei meiner Bank angeben, um meinen Zins noch weiter zu senken?

Ja, selbstverständlich. Im Allgemeinen akzeptieren die meisten Banken Wertpapiere als Kreditsicherheit. Im Speziellen wird dabei meist eine Verpfändung der Wertpapiere an die kreditgebende Bank vorgenommen. Die Festsetzung zu welchem Anteil die verpfändeten Wertpapiere als Sicherheit angerechnet werden, richtet sich in diesem Fall danach, mit welchem Risiko die Wertpapiere behaftet sind. Zum Beispiel werden Bundesanleihen meist bis zu 100% als Sicherheit angerechnet, wohingegen bei Aktien möglicherweise nur 40-60% des Wertes als Sicherheit geltend gemacht werden können.

4. Muss ich mein vaamo-Depot dann als Kreditsicherheit bei meiner Bank hinterlegen?

Wenn Sie die normale Mindesttilgung mit der Bank vereinbaren, derzeit meist 2-3% p.a., können Sie frei über Ihr vaamo-Depot verfügen. Ob und wie viel Geld Sie zusätzlich für die spätere Tilgung ansparen, liegt in Ihrem eigenen Ermessen. Anders sieht es unter Umständen aus, wenn Sie die Tilgung komplett auszusetzen. In diesem Fall verlangen einige Banken, dass das vaamo-Portfolio als zusätzliche Sicherheit verpfändet wird. Dies sollten Sie sich gut überlegen, denn in diesem Fall geht der Vorteil der zusätzlichen Flexibilität verloren, da Sie dann nur noch mit Zustimmung der Bank über das Kapital verfügen können.

5. Ab welchem Kreditzins kann sich ein solches Investment lohnen?

Bei dieser Frage ist die Höhe des Kreditzinses entscheidend. Jedoch müssen hierbei die Steuereffekte beachtet werden! Wenn Sie noch einen älteren Kreditvertrag haben, bei dem die Zinsen über 3% p.a. liegen, lohnen sich die Sondertilgungen wahrscheinlich mehr. Sie haben in jüngster Vergangenheit eine Immobilienfinanzierung zu deutlich geringeren Zinsen abgeschlossen? Jetzt kann sich eine Anlage am Kapitalmarkt für Sie lohnen!

6. Sollte ich dann nicht sogar weniger Eigenkapital im Immobilienkredit zur Verfügung stellen und dabei einen höheren Zinssatz riskieren, um das Geld lieber bei vaamo anzulegen? Was wäre hier der maximale Zinssatz, den ich zahlen sollte?

Nein. Ihr Fokus sollte bei der Zinsverhandlung darauf liegen, einen möglichst guten Zinssatz zu erhalten. Je besser der Zinssatz, desto höher ist die relative Ersparnis aus dieser Tilgungsstrategie. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert gleichzeitig auch in Summe Ihr Risiko. Wenn Sie während der Tilgungsphase mehr Geld zur Verfügung haben, als Sie für die Kreditrate benötigen, dann können Sie dieses Geld sparen.

7. Wie hoch ist mein Risiko?

Grundsätzlich ist die Geldanlage am Kapitalmarkt mit Risiken verbunden. Bitte beachten Sie hierzu unseren Risikohinweis . Diese Risiken können dafür verantwortlich sein, dass Sie Ihr Sparziel für die Tilgung Ihres Immobilienkredits nicht ganz erreichen. Je länger die Laufzeit und je größer die Zinsdifferenz, desto geringer ist allerdings das Risiko, dass Sondertilgungen am Ende vorteilhafter gewesen wären. Hier kommt außerdem der Cost-Average-Effekt zum Tragen: da Sie regelmäßig Geld ansparen, würden Sie bei fallenden Kursen günstiger einkaufen und bei einem folgenden Aufschwung wieder stärker profitieren.

8. Was kann ich tun, um mich gegen Risiken zu schützen?

Um zu verhindern, dass die Tilgung Ihres Immobilienkredits durch die oben genannten Risiken gefährdet wird, sollten Sie sich Ihrer individuellen Risikotragfähigkeit („Welche etwaigen Verluste kann ich mir leisten?“) bewusst sein, damit Sie, falls Sie Ihr Sparziel nicht ganz erreichen, über Mittel bzw. Möglichkeiten verfügen, die Restschuld zu begleichen. Damit Sie rechtzeitig auf etwaige Verlust reagieren können, zeigen wir Ihnen in der vaamo-App laufend an, ob Sie Ihr Ziel wahrscheinlich erreichen werden. So haben Sie jederzeit die Kontrolle und können frühzeitig gegensteuern. Sie könnten auch überlegen, das Risiko zum Ende der Sparphase stückweise zu reduzieren.

9. Auf meinem Tagesgeld sehe ich genau, ob ich mein Ziel erreiche, am Kapitalmarkt gibt es Schwankungen. Wie soll ich damit umgehen?

Die klare Antwort lautet: Sie dürfen sich von Kapitalmarktschwankungen nicht aus der Ruhe bringen lassen. Wer bei zwischenzeitlichen Verlusten aussteigt, verpasst im Regelfall den rechtzeitigen Wiedereinstieg. Unterm Strich bleibt dann nur ein Verlust, weil die Kurserholung verpasst wurde. Es ist ganz normal, dass der Kapitalmarkt gewissen Schwankungen unterliegt. In unserem Blogpost “Auch bei Krisen die Ruhe bewahren” haben wir uns genau mit dieser Fragestellung beschäftigt.

10. Mindert nicht die Abgeltungssteuer zu stark meine Rendite?

Generell müssen Anleger auf Kapitalerträge die Abgeltungsteuer bezahlen, sei es auf erhaltene Tagesgeldzinsen oder auf Erträge aus der Spekulation mit Aktien, und mindert somit die Rendite unabhängig von der Art der Kapitalanlage. Diese Steuern müssen auf jeden Fall beachten werden, um die Vorteilhaftigkeit zu beurteilen. In unseren Beispielen gehen wir immer von einer kompletten Versteuerung der Kapitalerträge aus. Wenn noch ein nicht voll ausgenutzter Freibetrag vorhanden ist, kann die Besteuerung auch etwas niedriger ausfallen. Bei vaamo werden bei der Anlagestrategie ausschließlich ausschüttende physische ETFs verwendet, um den generellen Steueraufwand für die Sparer zu optimieren (siehe Anlagekonzept).

11. Was mache ich, wenn gerade nach 15 bzw. 10 Jahren eine weitere Finanzkrise vorliegt und mein eingesetztes Kapital sich in der Verlustzone befindet?

Dieses Szenario ist aus mehreren Gründen eher unwahrscheinlich:

  • unsere Beispielrechnungen und die Berechnungen in der App berücksichtigen bereits zu erwartende zwischenzeitliche Verluste. Über einen so langen Zeitraum sind Verluste zumindest historisch sehr selten
  • bei sehr starken Kapitalmarktschwankungen wie im Rahmen der vergangenen Finanzkrisen werden wir das Risiko aktiv reduzieren mit dem Ziel, Verluste entsprechend zu reduzieren

Je nachdem wo die Kapitalmärkte stehen, könnten Sie auch überlegen, das Risiko im Portfolio zum Ende der Sparphase stückweise zu reduzieren.
Auch wenn es unwahrscheinlich ist, sollten Sie allerdings in der Lage sein, mögliche Verluste am Ende Laufzeit zu tragen. Je nach Ihrer persönlichen finanziellen Situation, sollten Sie also mehr tilgen und nur einen kleineren Anteil über den Kapitalmarkt ansparen.

Sie haben noch weitere Fragen zu diesem Thema?

Unser Kundenservice steht Ihnen unter 069 3807 6632 (Mo-Fr, 9-18 Uhr) zur Verfügung. Darüber hinaus natürlich auch per E-Mail: service@vaamo.de

Gründer und Vorstand von vaamo